法官说法：银行不能取得已售房屋的抵押权

2018年5月4日，蔡某庚与季某强签订《房屋买卖合同》，约定季某强将其拆迁获得的某小区1103室拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付总房价两倍的违约金。蔡某庚支付房款后，季某强将该房屋交付给蔡某庚，蔡某庚于2018年入住至今。

2022年9月，案涉拆迁安置房具备办证条件，蔡某庚多次催促季某强配合办理变更房屋产权手续。季某强向蔡某庚出具书面过户协议，承诺于2023年1月1日前办理过户手续。另查明，季某强在2022年9月14日办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋作为抵押物向某商业银行申请贷款56万元。该银行在贷款审查时仅查看了季某强房屋产权证书，并未对抵押房屋进行实地勘察，于12月20日办理了案涉房屋的抵押权登记，随后发放了贷款。

因季某强未能如期配合办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院，请求判令注销该房屋的抵押登记、季某强协助办理过户手续。

一审法院认为，蔡某庚与季某强于2018年5月4日签订《房屋买卖合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在该房屋办理产权初始登记后，季某强拒不配合办理房屋产权变更登记，反而以房屋作为抵押物向银行申请贷款。银行在办理贷款抵押手续时并未查看抵押房屋现场实际情况，亦未能尽到审慎核查责任。

根据相关法律规定，房屋买卖在前，抵押权设定在后，蔡某庚对房屋享有的物权期待权应优先于银行的抵押权，故对蔡某庚要求注销抵押、办理房屋产权变更登记的诉讼请求应予以支持。据此，法院认定某商业银行未善意取得涉案房屋的抵押权，判决某商业银行注销抵押登记，季某强协助真实权利人蔡某庚办理房屋过户登记。

银行不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。

（《法治日报》　罗莎莎)