佳和物业拟定消防改造业主表决事项程序不合法
衡阳市蒸湘区 
生态丽景佳和物业2026年5月15日发布的《消防设施整改业主意见征询通告》，业主对通告内表决规则、表决比例两处条款提出法律异议：
一、逾期未反馈意见业主计入参与表决基数的规则违法：
依据《民法典》第278条及《物业管理条例》相关法规：业主未在期限内主动反馈表决意见（沉默），视为未参与本次表决，不得计入参与表决基数。佳和物业单方约定“逾期不反馈计入参与基数，只做弃权处理”，在无本小区《业主大会议事规则》事前约定的前提下，私自单方创设计票规则，变相降低法定表决门槛，违背《民法典》立法规定，该计票条款无效。
二、维修资金表决通过比例适用法条错误：
本项目为使用《住宅专项维修资金》改造消防设施，属于《民法典》278条规定的“筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金”重大事项，法定生效条件：1专有面积、业主户数双2／3以上业主实际参与表决。2参与表决业主中专有面积、户数双3／4以上同意，该通告错误写明“参与表决双过半即可通过”，表决通过比例适用法律错误，相关表决无效。
综上，全体业主强烈诉求立即修正征询通告，废止“未反馈计入参与基数”违规条款，严格按《民法典》法定计票规则重新公示表决方案；更正维修资金表决通过比例，按照参与表决业主双3／4同意法定标准执行表决。
关于您投诉的问题，我办事处已收悉并高度重视，立即安排采霞社区工作人员及我办法律顾问了解具体情况。经核实，现就您提出的两项法律异议，结合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，逐一回复如下：
一、关于“逾期未反馈意见计入参与表决基数”是否违法的问题。
您认为：物业单方约定“逾期不反馈计入参与基数，只做弃权处理”，在无小区《业主大会议事规则》事前约定的前提下，属于私自创设计票规则，变相降低法定表决门槛，该条款无效。
经核实，佳和物业在本次意见征询中，确实采用了“电话联系无人接听、上门无人开门的业主，计入参与基数”的计票方式。对此，我们的初步意见是物业单方设定该规则确实缺乏充分的法律依据。我办要求佳合物业按“实际参与投票人数”重计算参与基数。并在小区修正计票条款，重新公示。
二、关于“表决通过比例应为双3／4而非双过半”的问题。
您认为：消防设施维修属于“筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金”重大事项，“使用住宅专项维修资金”，应适用《民法典》第278条规定的“参与表决业主双3／4以上同意”的法定标准，而非物业通告中所写的“参与表决双过半即可通过”。
经核实，您的此项异议不成立，物业通告中的表决比例表述符合法律规定。《民法典》第278条明确区分两类事项的通过门槛：一般事项（包括第5项“使用建筑物及其附属设施的维修资金”）：经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”）；特别事项（包括第6项“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及第7项“改建、重建建筑物及其附属设施”）：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双3／4”）。
消防设施维修属于“使用”维修资金，而非“筹集”或“改建、重建”。本次维修项目内容为：废除失效地下管网、重新架设供水管道（重建供水系统），以及整体更换火灾报警主机、探测器及老旧线路（更新报警系统）。这属于对已老化／失效的共用设施设备进行更新、改造，法律定性为“使用维修资金”，而非对建筑物主体结构进行根本性改变的“改建、重建”。
政府部门指导意见均明确：消防设施维修适用“双2／3参与、双过半同意”的表决规则。
三、后续工作安排
关于计票规则：我办事处将督促佳和物业在3日内向全体业主重新公示修正后的《征求业主意见的通告》，重新规定通告日期。
关于业主沟通：督促物业进一步加强与业主的沟通，召开业主说明会，就法律适用问题向业主进行详细解释，及时回应业主疑问与困惑。
关于消防安全：如小区存在紧急消防隐患且消防部门已出具限期整改通知书，建议物业依法申请紧急使用维修资金，优先消除安全隐患。
感谢您的监督与建议！我们将继续跟进协调。
特此回复。
蒸湘区高岭办事处
2026年6月5日
