买卖房屋要注意哪些“坑”

　　房屋买卖中，买卖双方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略户口、房屋瑕疵等问题。那么，房屋买卖中都有哪些“坑”？买卖双方该如何维护自身的合法权益？户口迁出不易 违约责任要明确

　　二手房买卖中，原有户口无法迁出怎么办？

　　2018年12月1日，钱先生与赵先生签订合同，约定赵先生将其位于北京市房山区某小区的房产卖给钱先生。

　　因另有他人户口挂靠在该房屋上，故双方在合同中对户口迁移的时间及户口未迁出造成的违约问题作出明确约定。合同签订后，钱先生支付了房款，并与赵先生办理了房屋过户手续。但是，挂靠户口一直没有迁出，给钱先生的生活造成了诸多影响。在协商未果之下，钱先生将赵先生起诉到法院，要求赵先生按照约定支付违约金。

　　赵先生说，户口迁移不应该由法院管辖，公安部门不给办理户籍迁移，错不在他，所以不同意支付违约金。

　　法院审理后认为，赵先生没有按照约定履行合同义务，未将原有户口迁出，对钱先生造成了一定影响。最终，法院判决赵先生依据合同约定承担违约责任，并支付违约金。

　　该案例中，正是因为双方在合同中明确了户口迁移及不迁出的违约责任，所以钱先生的赔偿请求才得到法院支持。实际上，除了合同约定违约责任以外，买房者还可以采取约定卖房者将户口迁出后再给付部分尾款等方式，迫使卖房者主动迁移户口，从而维护自身合法权益。

　　借名买房 没有合同难获支持

　　房价居高不下，催生出了“借名买房”现象。有些购房人或为规避法律或政策限制，或为贪图便宜享受优惠，或为简便手续减少税费，采用“借名买房”的方式，以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项由自己支付。

　　由于产权人与实际出资人不一致，所以容易出现问题。

　　2014年6月，郑女士、赵先生夫妻与北京某置业有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了位于北京市房山区某小区的一处房产。由于郑女士的公积金缴存额度高，于是一家人商量决定，用郑女士的名义贷款买房。在房屋装修过程中，郑女士与赵先生因家庭矛盾难以化解而解除了婚姻关系。

　　赵先生的父母认为，买房仅是借用儿子、儿媳的名义购买，实际出资人是他们老两口，因此起诉到法院，要求确认双方“借名买房”关系成立。

　　郑女士则提出，买房时赵先生的父母口头承诺买房是子女结婚居住、使用，虽然出了钱，但不存在书面或口头的“借名买房”合同，而且买房时自己也出了钱，并用自己的公积金贷了款。

　　法院认为，虽然涉案房屋的购买主要是由赵先生的父母出资，但使用的是郑女士的公积金贷款，赵先生的父母与郑女士夫妇之间并没有“借名买房”协议。涉案房屋为家庭成员共同出资购买。因此，赵先生父母所诉的“借名买房”缺乏事实证据和法律依据，最终法院驳回了赵先生父母的诉讼请求。

　　实际操作中，如果没有“借名买房”书面合同。仅仅进行口头约定，法院往往从购房出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及产权证书的持有情况，以及对于借名购房有无合理解释四个方面考量，以确认“借名买房”关系是否成立。只有形成完整的证据链条，法院才能认定出资人就是产权人。

　　卖房不能侵犯租客的优先购买权

　　房屋里还住着租客是二手房买卖中常有的事。原房主需要通知租客卖房的事吗？买卖成功后，新房主可以随意要求租户搬走吗？

　　王先生承租了赵先生位于北京市房山区窦店镇某小区的房屋，租期为2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月，赵先生在未告知王先生的情况下，将该房屋出售给了孙女士，孙女士交付房款后，双方办理了房屋过户手续。

　　王先生知道自己租住的房屋易主后，认为赵先生侵犯了自己作为承租人的优先购买权，于是起诉到法院，要求确认王先生与孙女士之间的房屋买卖合同无效。

　　赵先生认为，房屋为其所有，出售给谁是自己应有的权利，没有必要告知王先生，且该房屋已经过户到孙女士名下，自己也没有办法了。

　　法院审理后认为，王先生以赵先生侵犯其承租人的优先购买权为由，要求确认“赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效”没有法律依据，驳回了王先生的诉讼请求。

　　法官解释说，所谓承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁房屋的权利。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　该案例中，王先生起诉赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效，法院不予支持。但是，赵先生确已侵犯了王先生的优先购买权，在房价上升的情况下，丧失购房机会可能给王先生造成损失，也可能出现新房主要求王先生搬迁进而产生相关费用的问题，对此王先生可以起诉要求赔偿损失，以维护自己的合法权益。

　　法官提示，卖房人在出卖有租赁合同的房屋时，切记要履行告知承租人的义务，让承租人对是否买房作出说明，如果侵犯了承租人的优先购买权，将会承担不必要的损失。买房人在购买房屋时也要查清所购房屋的使用情况，否则可能出现购买房屋后无法入住的情形。