雁峰说法：开发商减免或赠送的物业费应当兑现

开发商减免或赠送业主的物业费，对物业公司是否有约束力？业主是否可以此为由抗辩不支付减免或赠送期间的物业费？近日，衡阳市雁峰区人民法院审理了这样一起物业服务合同纠纷案件。

基本案情

罗某系某小区业主，该小区由衡阳市某房地产有限公司开发。因该房地产公司逾期交房，其承诺小区业主物业费自2022年1月起开始计收。且因逾期交房，罗某就此申请仲裁，仲裁委裁决该房地产公司向罗某支付逾期交房违约金，并减免罗某两年物业管理费。

此外，该房地产公司曾公开推出“老带新成交，即送两年物管费”购房活动。罗某成功介绍朋友在该小区购买了一套房屋，完全符合活动兑奖条件。在房屋成交后，罗某通过微信与该房地产公司时任经理沟通，要求公司兑现减免两年物业费的承诺。收房时，罗某还另行预交了一年的物业费。

后小区前期物业公司退场，衡阳市某物业公司于2024年4月1日正式入驻该小区，承接小区物业服务工作。该物业公司以罗某拖欠2024年4月1日至2026年3月31日期间的物业费为由，提起本案诉讼。

罗某抗辩称，依据仲裁裁决书和开发商承诺，涉案期间物业费应予以减免，其不应当支付物业费。而衡阳市某物业公司辩称，开发商对业主的承诺与其无关，其不是开发商与业主之间的合同相对人，不同意减免罗某的物业费。

法院审理

法院经审理认为，业主应当按照合同约定支付物业费。本案的争议焦点是，罗某辩称减免物业费是否合法有据。关于开发商因逾期交房需减免两年物业费的事项，已由生效仲裁裁决确认，该两年物业费应当减免。开发商推出“买房老带新，送两年物业费”的活动，属于悬赏广告。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十九条的规定：“悬赏人以公开方式声明对完成特定行为的人支付报酬的，完成该行为的人可以请求其支付。”本案中，罗某提供了证据证明其完成了开发商买房老带新的成交条件，依法可以要求开发商减免两年物业费，故对该物业公司的诉请不予支持。

案件宣判决后，双方均未上诉。

法官说法

合同具有相对性是合同法的基本原则。开发商、业主、物业公司均系独立的民事主体，开发商与业主之间，业主与物业公司之间的法律关系也不相同，原则上开发商对业主的承诺不能约束物业公司。但因物业服务合同具有特殊性，单个业主对物业公司的选聘是没有选择权的，只能通过建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同或者业主委员会与业主大会依法与物业服务人签订物业服务合同来保障。故在开发商承诺减免或赠送业主物业费的情况下，对业主的权利应当予以优先保护。

《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条第一款第二项规定：“房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。”即在开发商承诺减免业主物业费的情况下，物业公司应当向开发商主张权利，而不能简单的以合同相对性为由，要求业主支付开发商承诺减免期间的物业费。物业公司在进场提供物业服务之前，应当与开发商或原物业服务人作好交接，明确开发商承诺减免物业费的业主名单及期间，防止因交接信息不对称，激化业主与物业公司之间的矛盾。

来源：《衡阳市雁峰区人民法院》高星宏